在香港，聯名物業（co-ownership）十分普遍，包括夫妻共同置業、家庭成員合購或投資者共同持有。然而，若其中一位業主喪失精神行為能力（MIP），而又沒有簽立《持久授權書》（Enduring Power of Attorney），大部分物業相關事務便無法進行，甚至可能完全停擺。
本文將以清晰易讀方式解構：
- 聯權共有（Joint Tenancy／俗稱「長命契」）
- 分權共有（Tenancy in Common）
並探討在無 《持久授權書》 的情況下，一名業主喪失行為能力時，能否：
- 出租物業
- 出售物業
- 終止租約、驅逐租客
一、聯權共有（Joint Tenancy／俗稱長命契）——需全部業主同意
法律特點（SEO：長命契、Joint Tenancy）
- 權益不可分割（Undivided Share）
- 生存者權利（Right of Survivorship）：一方去世後，權益自動轉移給其他業主，不會成為遺產
- 任何重大處置必須全部業主一致同意
- 香港大部分夫妻聯名物業均屬「長命契」
若其中一位業主喪失行為能力（無 《持久授權書》）會如何？
需要向法院根據《精神健康條例》委任的產業受托監管人委員會（Committee）管理該人士財產。
（1）能否出租物業？
需要到法院申請，但程序非常漫長：
- 所有業主必須一致同意
- 喪失能力者 → 委員會須向法院申請批准
- 法院會審視：是否符合當事人最佳利益？
（2）能否出售物業？
需要到法院申請，但程序非常漫長：
- 售樓涉及重大資產處置 → 必須法院批准
- 法院會審查：
- 是否對該人士經濟有利？
- 是否影響其居住需求？
- 是否有其他更好的選擇？
司法程序往往需時 數月至一年以上。
（3）能否終止租約或驅逐租客？
屬重大決定 → 必須全部業主同意
喪失能力者 → 委員會需獲法院批准後方可決定
二、分權共有（Tenancy in Common）——可獨立處分份額，但實務上極具挑戰
法律特點
- 每位業主擁有獨立份額（例如 50%、25%）
- 沒有生存者權利：其份額會按遺囑／無遺囑繼承法處理
- 業主可單獨出售或出租其份額，不需其他業主同意
若業主喪失行為能力（無 《持久授權書》）
同樣要由法院委任委員會處理其份額，並且所有重大行為必須獲法院批准。
（1）能否出租？
視乎出租範圍：
- 出租份額理論上可行，但市場極少租客願意接受
- 若要出租整個單位 → 必須所有業主同意
- 喪失能力 → 委員會須先獲法院批准
（2）能否出售份額？
可以，但常見問題包括：
- 分權共有出售份額普遍大幅折讓（市場買家極少）
- 委員會出售任何資產 → 必須法院批准
（3）能否終止租約或驅逐租客？
- 若租約涵蓋整個物業 → 必須全體業主同意
- 若租約只涵蓋該業主份額 → 可獨自行事（喪失能力 → 委員會須經法院批准）
三、法院的角色：以該人士的最佳利益為優先考慮
法院審批物業處置時會檢視：
- 該人士的生活需要及財務狀況
- 出售／出租是否合理
- 是否對其長遠利益造成影響
即使法律上可行，若法院認為不利於該人士，亦可拒絕批准。
四、常見誤解：聯名物業可由其他業主代簽？
很多人對聯名物業有以下錯誤的誤解：「反正是聯名物業，其他業主簽名就可以。」
事實上：
- 任何重大決定都不能跳過喪失能力的業主
- 沒有 《持久授權書》 → 必須走委員會 + 法院程序
- 整個程序費時、昂貴，甚至可能令物業無法出售／無法續租／無法驅逐租客
五、結論：聯名物業失去行為能力後，處理權並非自動落在其他業主
（1）聯權共有（Joint Tenancy / 長命契）
- 出租／出售／終止租約 → 全體同意
- 喪失能力者 → 委員會需向法院申請批准
- 最多程序、最不靈活的持有方式
（2）分權共有（Tenancy in Common）
- 可單獨處分份額，但較難找到買家或租客
- 喪失能力 → 委員會 + 法院批准仍不可避免
（3）最有效的預防方案：及早簽立《持久授權書》
《持久授權書》 能讓你：
- 避免日後走繁複法院程序
- 由信任的人即時處理物業事務
- 確保家庭、租客及投資安排保持順暢
本文章提供的信息是基於香港特別行政區的法律，僅供初步參考，不應被視為法律意見，對於任何人因本文章的内容而造成任何損失和/或損害，本機構不承擔任何責任。
#聯名物業 #長命契 #分權共有 #持久授權書 #EPA #業主 #物業管理 #財產規劃 #心智行為能力 #法院監護令 #產業受託監管人 #遺產規劃 #香港法律 #物業買賣 #租務 #資產保障 #家庭規劃 #法律須知
發表迴響